观点丨 中国房地产困局的另类解读

8月17日 上海 

    一条爆炸性的新闻：

上海静安中兴社区两个地块正式出让，起拍价46亿，最终由融信中国以总价110.1亿元竞得，溢价率139%，成交楼面价10万元/平方米，可售部分实际楼面价14.5万/平方米。

目瞪口呆，彻底晕了，怪咱见识太少？

不是要大力调控吗？不是要整顿吗？不是要去杠杆吗？要知道，这次的地王融信中国只是一个福建的民企，在香港上市，总市值也就相当于81亿人民币，在中国众多的房地产企业里刚刚排进前30名。从2012年开始资产负债率就一直在90%，净负债率一度高达15倍。一家市值不到90亿的公司，却用110亿资金买了一块地，说明这个家伙真的敢借钱、敢出手、胆大。毫无疑问，融信就是大赌——赌上海房价继续涨，而且大幅地涨。谁给的胆？

之前就“地王”频出，而且摘花者大多为央企，借着房地产去库存的东风，一线城市和某些二线城市最近一年房地产价格大幅上涨。这给了这些“地王”们勇气，中国房价早已远超发达国家房地产价格水平，无论日本，遑论欧美，都已被疯狂的中国价格踩在脚下。理智的市场声音气若游丝，表面上看鲜花着锦、烈火烹油、举国狂欢。但在这个市场里的每一个人心里都清楚，祈祷上苍，千万别让自己成为接最后一棒的人。大家都认为，自己可以成为在崩塌之前离开的那个人。

大家都在赌，为什么？

另一则消息：

加拿大房价大跌20%，因为加拿大政府的调控是认真的。7月底，加拿大BC省决定对海外买家征收15%的额外房产税。房价应声而落，加拿大其它省情况类似。中国网友惊呼：原来要让房价降下来这么容易，长见识了。

几乎同时，国内某官员和某位经济学家异口同声，论述中国房价不能降和不可能降的理由。什么刚需、什么改善性购买、什么金融风险等等不一而足。

为什么？

在新近出炉的中国上市银行2015年报中，你可以发现，银行业贷款的总额超过半数给了房地产业。明知风险巨大，但依旧毫不手软。

为什么？

两相对比，你会发现，政府、银行、房地产商组成了共同利益的铁三角。政府希望土地卖出好价格，房地产商希望价格越高越好，银行家们没有扶持其它产业尤其是民营企业的眼光、魄力和意愿只好拿房地产泄火，更不要提这三者之间明里暗里的利益捆绑。

政府把持着制定政策的权力，银行手握天量信贷额度，房地产的大佬们掌握着市场定价权，再加上那些被豢养的所谓经济学家和某些媒体的鼓噪，他们构成了利益共同体。想让他们说出房地产业的真相势比登天。

供给侧改革界定了五项主要内容，包括去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，在实践层面这些改革内容有没有实施下去呢？

这五项内容，基本上可以合并成两大项，其中去产能和去库存在本质上说是同一件事，而去杠杆、去成本、补短板从本质上说也是同一件事，即都是要进行体质改革。

今天很多领域的产能，是过去大规模城镇化的产物。十八大之后的一段时间内，也是一直强调把城镇化作为新的经济增长支点的，为什么现在就不再强调能够去掉大量产能的城镇化了呢？

因为方向错了，实际情况不允许。中国的自然村落是千百年来形成的，它们已和周边的山川土地融为一体。且不说农民愿不愿城镇化，有没有能力实践城镇化，即使进入了城镇，水电暖气路等各种基础设施配套了吗？教育、养老、医疗跟上了吗？这些农民进了城靠什么维生呢？最后的结果恐怕依然留下的是那些外出打工的背影，身后留下一个个了无生气的城镇。

有时候，我们还是改不掉某些想当然的决策习惯。

大规模的城镇化不得不说也是房地产泡沫的重大推手之一。

中国的金融经济已经完全演变成金融投机性操作。中国一方面已经成为外国资本的受害者，但现在自己的金融操作也开始加害自己的企业。在很多领域，中国的一些龙头企业已经无声无息地被外国资本收购。各种收购更像“买断”，因为被收购之后不仅没有发展，而是出局了。

而国有企业把大量的资金投入炒地皮。明明房地产已经过剩了，国企仍然去炒地皮，这不仅恶化了实体企业运作环境，大大提高了实体企业的成本，很多企业，尤其是民企被纷纷挤出大城市。因为成本过高，最近传出的华为公司意欲搬离深圳就是一个例子。民营企业提供了中国社会60%以上的就业，提供了50%以上的税收，它们得不到钱、得不到银行业的垂青。高昂的地价和房价迫使它们关门或破产，转而走向所谓的虚拟经济，即投身金融市场、债券市场或者股市。实体经济梦幻的破灭在这种金融短视下是注定的。

其实，中国的房价问题症结很明显。地方政府方面，并不真想调控，还是希望托住房价，以便土地卖个好价钱。开发商方面，其实钱也没有这么多，只不过没有其它投资途径，只能通过不断借钱拿地、捆绑银行，等待房价上涨以获取暴利。金融政策方面，因为实行外汇管制和资本管制，国内资本很难出去，导致你没有别的选择。有钱也只能在国内等着被稀释，而不能走出国门做其它投资和对冲。

2015年年报2800多家上市公司当中，40%的公司一年的利润不到1500万，但随便炒几套房，利润可能就是几千万，这样的一个经济情况是健康的吗？难怪有人说企业家的家庭地位直线下降，因为老板娘加入了炒房大军，挣得比他多。

过高的房价摧毁了多少年轻人的青春热血和人生梦想。现实迫使他们每日蝇营狗苟于工作中，血性不再有，冲动让位于实际的算计，使整个社会甘于平庸，不再有诗和远方，有的只是每月触目惊心的房贷数字压在每个人的肩头。

调控无可避免地沦为空调，有些说法你连标点符号都不能相信。

别再争论什么房屋空置率到底有多少

别再讨论中国到底有多少个鬼城

别再议论居民收入和房价之比到底多少正常

别再展望中国人口红利到底何时消失

别再统计我们的刚需和改善性需求到底有多少

因为事情是明摆着的，只是有些人不想明白或者不想说明白。你永远无法叫醒一个装睡的人，就像你永远无法感动一个不爱你的人一样。

天量的货币超发和利益集团“我死后哪怕洪水滔天”的可怕心理共同撑起了房地产的春秋大梦。

但，是梦就一定会醒的！

说到这儿，突然想起一个小故事。明末，李自成大军逼近北京城的时候，可怜的崇祯皇帝为了组织人马筹集军饷抵抗农民军的最后一击，下旨命令皇亲国戚和大臣们捐私产以助军饷，满朝文武的反应是惊天动地的哭泣、喊穷。崇祯的老丈人最后被逼无奈拿出一万两银子搪塞了事。其他大臣装傻充愣，无动于衷。最后的结果大家都知道。城破之后，崇祯皇帝吊死煤山，死之前手刃皇后，砍伤女儿并说出了那句著名的“愿你生生世世不要生在帝王家。”其他大臣当了俘虏之后被拷掠财物，家产被一扫而空。仅周国丈就被榨出现银200万两。

这个死法，后果是要全体承担的。你躲不了，谁都躲不了。

这也是中国历朝历代最终都以革命收场的原因。

投胎真的是个技术活儿！

文章作者：甘肃省广播电影电视总台电视经济频道总监  董树维

扫描上方二维码关注我们