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昨天,国家发改委于召开了一个新闻发布会,详细介绍供给侧结构性改革“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务。
我们重点关注下和每个人息息相关的“去库存”这一楼市调控的方向,可以看到,发改委在新闻发布会上着重强调了这四个字“因城施策”!
结合今年上半年的实际情况,一二线城市迎来了新一轮楼市“盛宴”,而大多数三四线城市感受到的却是“冰火两重天”,去库存前路漫漫。基于这种分化格局,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,显得就尤为必要。
据统计,5月份,厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%,相比之下深圳新房环比涨幅只有0.5%,二手房连续2个月没有上涨。
土地市场上,热点二线城市“地王”频现。中原地产研究部统计数据显示,2016年以来,二线城市成为地王出现最多的区域,其中最主要集中在南京、苏州、合肥等几个城市,而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。
作为典型的中部二线城市,安徽合肥算得上是全国楼市的一匹“黑马”。据报道,今年春节后,合肥新房、二手房价格一路飞涨,出现了一房难求的局面。5月份,合肥九区均价为11049元/平方米,环比大涨11.43%,同比上涨35.1%。一时之间,合肥被业界评价为“楼市新四小龙之首”。
有人要问了,为什么二线城市会上涨,而且还涨的这么快?
也许就是库存惹的祸。
南京、合肥、苏州等城市的存销比较小,去库存周期仅仅为2个月左右,也就是说房子存货比较少了,所以一买就涨了。
面对这种情况,合肥政府出台限贷、提高二三套房首付比重、增加土地供应、土地网上拍卖及缩短出让金缴清期限等组合拳,并规定7月1日起正式实施。但结果是,在新政的前一天,合肥以5倍的价格卖了19幅地块。可见,所谓的地产调控,促销的效果倒是很不错,逼着开发商提前消费。
与此成为鲜明对比的是三四线城市,库存量太高,酷似鬼城。
中国指数研究院的报告显示,三四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据,一二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内,而多数三四线城市去化时间仍超过15个月,如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。
,据不完全统计,截至今年5月,全国县以上新城新区超过3500个,规划人口达34亿。约相当于中国目前人口规模的2.5倍!足以装下全世界约一半人口。能容纳全世界近一半人口的新城,谁来住?这种规划显然脱离实际。
同时,全国购房人群总量已在2014年出现拐点,开始由增转减。国泰君安的研究表明,如果将20至50岁人群定义为住宅消费主力人群和购房适龄人群,则中国该年龄人群数量在2014年到达由增转减的拐点。人口总量减少必然导致住房总需求减少,因此房地产销售增速再像上两次景气周期那样一度达到90%的日子很可能一去不复返了。不管怎么算,也填不满34亿人口的“大坑”。
一线城市居民一般不会去二线城市买房,二线一般不会去三线买房。三四线城市居民需求被严重透支和转移,这意味着未来房地产去库存会更加艰难。
而库存量大导致的直接后果就是:优质房地产资源日渐稀少,而低品质产品大量涌现,形成规模较大的过剩局面。
一方面,位于城市核心位置、就近享有各类优质资源的房地产项目数量稀缺。优质产品越来越少、越来越贵,将过度“吞噬”有效需求,抑制全行业景气度继续和普遍提升。另一方面,部分同档次、同款式、位置偏远的商品房大量建设并迅速形成过剩局面。
结果就是,三四线城市房价集体下跌。有分析人士认为,很多三四线城市,尤其是东北和中西部的三四线城市仍然面临价格下调压力。
“房地产市场分化不断加剧,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,这将是下半年楼市政策主线。”中国指数研究院的报告分析称,,地方因城施策力度将不断加大。
一、部分城市鼓励购房策略去库存效果明显
1、浙江:除杭州外放开落户限制
2、山西:实施鼓励策略
3、甘肃明确,到2019年底,商品房去库存周期基本控制在18个月内;
4、广东提出,到2018年底,全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%,去库存周期基本控制在16个月以内;
5、江苏要求,到2018年底全省住宅类商品房库存去化周期控制在14个月内。
二、部分城市出台"三限"政策
在广大三四线城市及部分二线城市大力去库存的同时,一线城市和部分二线核心城市、环一线城市地区却因为高涨的房价,而不得不出台限贷、限购、限价等调控政策。
1)合肥:差异化信贷
在合肥,7月1日开始执行差异化信贷政策。其中,商品房最低首付比为25%,部分情况购买商品房的首付比为40%。
2)厦门:调整二套房首付贷款比例
厦门将于7月15日起调整住房信贷政策,其中最受关注的是二套房首付的变化:对应于名下有1套房但未结清贷款的,或2笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%。此外停止向三套房发放公积金贷款。
3)南京:土拍限价
今年下半年首次土地集中拍卖7月8日在南京市公共资源交易中心举行,这也是该市采取限价措施后的第二次土地集中拍卖会。当天,现场竞价异常激烈,但因为限价的原因,10幅出让的地块只有3幅成功找到婆家,另外7幅都终止出让。
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