2017年还能不能买房?一线城市的房价会降吗?

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楼主 2020-02-07 14:10:41
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世茂云湖二手房

今年还能不能买房,房子会不会降?恐怕是所有人都十分关心的。

有房的会盘算自己的身价变化;

有多套房的要考虑接下来的资金流动性和还款压力;

无房的会算笔账,这一年是否又白干了;

而中介经纪人则要考虑今年是否会离开这个行业。

俗话说,抛开城市谈房价都是扯淡,当前一二线和三四线差别这么大,楼市冷热不均,当前的行情到底有没有可持续性,会不会买了就跌了,不买又涨上去了?

A先生,来自于深圳,某牛B互联网公司员工

B先生,来自于沈阳,在当地经营一家烧烤店

深圳的A先生

A先生最近挺糟心的,原因也是因为买房,说起来事情特别奇葩,他朋友约着去看房子,跑了一整天,看中了南山区一套二手房,房子虽然小,但年代、户型、物业等方面都非常不错。他打算和中介先草签个协议,好留住这套房。

不过在看房当天的一个插曲,让他愤懑不已。事情是这样的,另一组看房者看了半天,表现出一种不屑的样子,还“十分好心”地跟A先生分享了他们对那套房的看法:南山区的房子最贵,接下来还得便宜,可以先等等看。

A先生半信半疑,当前深圳的楼市的确还在低位,价格并没有明显的变化迹象,于是打消了草签合同的念头。不过后来发生的事,真的可能过于戏谑了。那套房,最终很快被另一个购房者买走,而且购房者正是建议他延后买房的那位。

也就是说,A先生买房被别人截胡了!还是在二手房市场。

回到家,A先生又再次查了查深圳的行情,虽然价格没变化,但成交量好像已经上来了……

对于买不买房,A先生有自己的一套算法,收入赶得上,月供还得起,就没问题;对于深圳楼市,他只认准一点,深圳有着最多的年轻人,城市面积小,大量城中村拆不掉,实际商品房供需是不平衡的。

沈阳的B先生

在沈阳混迹了十几年,B先生还是第一次看到现在这种景象:大量的房子被外地口音的人买走,连一贯不主张买房的妻子都在向他吹风:咱们要不要现在再买一套,万一以后买不到咋整?

说实话,B先生对沈阳楼市有着清醒的认识:

沈阳楼市这么多年就没有好过,全国楼市风光的时候,沈阳也没有兴奋,现在反而兴奋了,到底是不是个坑?

B先生一直信奉一点:就房地产来说,先起来的楼市才是最安全的,后起来的楼市反而是最危险的,道理很简单,后起来的一般都是被挑剩下的。虽然不喜欢买房,但对于房地产,B先生还是能够感受到变化的。现在什么样的房子最受欢迎?三四线城市啊,辽宁就有几个地方成为了“后起之秀”,沈阳是一个,还有个比较明显的是葫芦岛的东戴河。这两个地方,沈阳有一点点利好,比如自贸区什么的。至于东戴河,是近来度假地产概念带来的热度。

沈阳的大环境,B先生还是清楚的,比如现在工业转房地产的铁西区,这里有大片土地是不适合居住的。还有沈阳二手房的低迷,买了新房自然要到二手房市场上变现,现在沈阳的二手房市场并不好。很多核心地段的二手房都挂着“急售”字样。

两个城市,两种心态,两种完全不同的楼市

为什么深圳如此高位,仍然有人抢,而沈阳稍稍起来一点,就那么不被看好呢?

觉得房子贵的人,一线永远比三线城市多,但人们喊归喊,冷静下来该买还得买,房子怎么走就跟这群人的购买力相关,与很多只说不做的人无关。一线为什么贵?就像A先生遇到的那样,吐槽规吐槽,但总有人在背地里乖乖去交钱。

于是产生了一种十分奇怪的现象:交钱的人往往都是吐槽房子贵的人。而房价往往就决定于这部分人。这里又有一个脱离于基本面的心理思维:当购房者认为房子会越来越贵的时候,房子真的会越来越贵,这里的购房者指的是愿意掏钱付首付的人,而非其他。

一线城市的房子贵不贵?当然贵了,公司里刚入职的90后就跟我说,在深圳买房500万是个起步价,首付三成150万,贷款350万,就算选择30年,每个月也要还一万七。先不说我能不能凑齐这150万的首付,就算凑齐了,我一个人怎么可能还的起1.7万一个月的房贷呢?就算我找个女朋友,一个月还1.7万,意味着两个人根本没有任何生活水平可言。

500万在深圳买房子,确实就是个起步价,房子主要是地段,学位两大核心属性,另外是小区环境和物业等等,随着生活水平的提高,小区环境和物业所占的因素也越来越重要。

500万这个价格如果买三房的话,是不可能有什么好学位的,也不可能是好地段,也就是一个核心属性都不沾边,要想买个地段还可以的,至少得到700-800万,如果想学位好又地段好,那900万,1000万以上是肯定的。

龙岗远离市区,有的人觉得龙岗那边有的学校学位还不错,就把房子买龙岗,只是就连龙岗好学位的三房,起步也要五六百万,付出的代价是每天上下班三个小时在路上。

从这个角度看,深圳的房子真贵,而且现在深圳处于严厉限购的阶段,深户两套,非深户一套,深户买第二套房要七成首付。即使名下一套房也没有,只要有过贷款记录,首付也要五成,这么贵的房子,限购又这么严厉,想必应该没什么人能买得起了吧?

然而,应该没什么人能买得起房了,只是我们的理论推断,我们还得从实际出发。

好房子永远稀缺

不管怎么限购,好房子永远是稀缺资源,从某种程度上说,限购不能从根本上改变供求关系。

发生在5月份的事,确切的说是上周的事情。朋友来深圳十余年,想买个110平-120平的大房,不求好学位,找了许久找到一个小区房主,大概不到110平,均价6万多一点,比市场价要低,朋友心想现在严厉限购,房市成交也不如去年,肯定还可以有砍价空间,于是砍价10万,房主当场拒绝。

晚上回家,中介打电话来,说这套房子价格真的很优惠,先后有十几个客户和房主在谈价格,建议我朋友不要砍价,立即签署。朋友想这肯定是中介的套路,今年限购这么严,怎么可能有十几个人看中同一套房子,明明查了成交量比去年下滑了这么多,坚持砍价10万。

第二天,中介电话说,房主看到买房咨询的人多,一夜抬价30万,并且当天已经顺利成交。朋友目瞪口呆,即使在限购的形势下,一个价格还不错的房子仍然这么火爆!

朋友和我说起这事,我第一个想法是,深圳现在限购这么严厉,连有贷款记录名下无房也得五成首付,怎么还有那么多人700万的房子像抢白菜一样?哪来这么多有钱买房的人?

第二个想法是,如果不限购,深圳的房价会怎样?

要买房,就坚定信心

想在一线城市买房,必须要坚定信心,做好付出十年甚至更长时间努力的准备。

一线城市集中了全中国最优秀的人才,集中了最好的工作机会,居住在一线城市的中国人比例,只占全国人口的6%,然而以我的微信公众号粉丝为例,来自一线城市的比例竟然高达50%,因此除非家境优越,又或者另一半有钱,或者你自己年纪轻轻工资优厚,否则不要幻想毕业三四年就买得起一线城市的房子,实际上我身边大多数人都是来深圳五六年,七八年,甚至十余年后才买的房,而且是夫妻两人之力。

为什么说一线城市集中了全中国最好的工作机会?

中国是世界主要的手机设计和制造基地,而深圳是中国设计的主要城市,大大小小的手机方案设计公司不计其数,四五年前(请注意这个时间),我到深圳南山某手机设计方案公司面试,这家公司的名字我甚至之前都没有怎么听过,去面试也就是想多看看市场情况,这家公司的负责人面试过后,直接告诉我,公司的市场人员,年薪都在二十多万以上,上一年十几个市场人员年终奖发了三百万。这个数字让我咂舌,大大出乎我的意料,至今记忆犹新,因为这是家我之前都没听过名字的公司,专门给海外的客户做手机ODM。

同样大概四五年前(具体时间记不清了),也有猎头打我电话,说有个公司叫大疆,薪资很给力,推荐了几个人薪资大概18k左右,我最后没有去面试,无法核实这个数字,但是这个数字也给了我震撼,因为那时候无人机还不像现在这么火,那时候网上只能找到他们年终奖发奔驰汽车的新闻,看起来太像是营销性新闻了,谁能知道一家做无人机的公司能有今天这个水平呢?

大疆公司的员工数量现在已经发展到了4000多人,可以想象深圳的又有上千人获得了优厚的待遇和报酬,现在大疆的待遇,肯定比那时候更高了。

深圳能创造中产阶级的企业又何止这些,截止到2016年8月31日,总部在深圳的上市企业就有211家,而且这个数字现在应该超过220家了。深圳辖区上市公司名录(截至2016年8月31日)。

如果看名单,会发现里面还不包括腾讯,华为,这两家公司都没有在A股上市,同样的大疆创新也没有上市。实际上,除了超过210家的A股上市公司外,深圳还有超过100家在海外上市的公司,包括香港,美国等地,例如腾讯在香港上市。

每一家上市企业的背后,都是几十人或者几百人甚至几千人获得股票激励,有的企业没有推员工持股,但是至少会激励中高层高管,有的企业则会推员工持股,例如前面提到的汇顶科技600多名员工持股,例如中兴通讯三次员工持股,大约超过5000人拥有期权,例如腾讯2015年就一次性向5800多名员工赠送股票,例如华为更是有6万多员工持股。

以正在升级的中国的手机产业链为例,深圳手机产业链的长盈精密公司,2016年收入和盈利都保持50%以上的超高速增长,2017年4月公布的员工持股计划草案,预计1300名员工获得价格8亿人民币的股票,人均60万深圳做电子元件的高科技企业顺络电子,营业收入不到20亿,但是2016年净利润率超过20%,其2017年4月公布的员工持股计划,313人获得2.47亿份股票,其中305名普通员工获得1.8亿份股票,每份1元,人均60万。

中国的产业升级正在让大批人获得财富分享。

换场还是咬牙上车?

在一线城市买房,本质就是一个筛选的过程,如果你的收入暂时不如别人高,并不意味着你一定就丧失了买房的机会。

很多人没能在一线城市买房,不是因为他即使努力了也买不起,而是他信心不够坚定。来深圳这些年,我见证了不断有人在这场竞赛中退场:

1) 有的人觉得自己肯定买不起深圳的房子,退而求其次买了老家的住房,退出了深圳买房竞赛;

2) 有的人觉得在深圳买房让自己过的太累了,为什么要这么累呢,在老家考个公务员住大房子多舒服多好,工作几年后回了老家或者回了本身的省会,也退出了竞赛;

3) 有的人觉得我反正买不起,那就今朝有酒今朝醉,发了工资拿去世界各地旅游,去购买各种电子产品,也退出了竞赛;

4) 有的人有钱买,但是想我为什么要当接盘侠呢?或者我为什么要把我辛辛苦苦寒窗苦读省吃俭用上了名牌大学找了不错的工作,天天加班才存下来的上百万,一买房辛苦攒下的继续就给了那些啥都没干躺着房子就升值的房主。多不公平啊,内心过不去这道坎,干脆不买了。也退出了竞赛;

5) 有的人总是相信一线城市房价会跌,总是想房价跌了再买,你看2008年不就跌了吗,搞不好下一次跌就是明年呢?也退出了买房竞赛;

6)有的人不相信中国的产业升级,经济发展是真的,自己的收入算下来买不了房,于是也认为其他人也买不起,有钱买房的都是炒房的,没有正经上班的中产,从来不做买房规划,也退出了竞赛;

凡是最后在深圳买房的人,除了真的有钱以外,都有一个共同的特点,他们都很坚定的想要在深圳买房,买房的首付无一不是想方设法凑出来的,厚着脸皮问人借钱也要买房。大的买不起就先买小的,关内的买不起就先买关外的,好学位的买不起就先买学位差的。手里只有20万现金,借钱80万,凑齐100万首付买房,这样的例子真的不少。

还有的人,借朋友的钱当首付买了房,为了还别人钱,将房子租出去赚取租金,自己住单位宿舍,每个月房租差价几千元,拿来分批还钱。

不要忘记一点,经济的发展不仅仅会带来个人工资水平的提高,更会带动其他方面的收入全面上涨,例如深圳每年就会有数百万人从房价和房租上涨中获取大量收益,你有一套房子,过去三年至少上涨100万,只要卖掉就可以变现。

再比如,你的财富越多,你资本积累的速度越快,举个不恰当的例子,假设你现在没有工作了,每个月还要消费4000,一年消费4.8万,你有100万,每年理财收益4%得到4万收益,那你是在坐吃山空,存款会越来越少。如果你有150万,尽管理财收益还是4%,但是由于6万的收益大于消费支出,你的存款反而会越来越多。

我所在小区群里面,各行各业都有,都是深圳的中产阶层,大多70后,80后,关于房子讨论最多的是,如何买二套房?如何买三套房?发愁的是买房名额问题,不是买不起的问题。

而我在网络上看到的,都是说房价高,房子没有人买得起,经济下滑不景气,为什么我要当接盘侠等等,和现实完全脱节。现实是什么呢,现实是深圳不缺购买力,缺的是好的住房资源。一线城市的房子是稀缺资源,指望用便宜的价格买到稀缺资源是理想主义。

如果你是刚需,请立即上车不要犹豫,记住几个事实:

1) 不是所有人都能在一线城市买房子,甚至可以说,只有一部分人能在一线城市买房子;

2)凡是决心要在一线城市买房的,不管现在看起来这个目标多么遥远,最终很有可能会实现,你买房决心越坚定,就越能坚持,就越能帮你淘汰掉决心不够坚定的人;

3)凡是对买房子没有想法或者想法不坚定,没有决心的,10年后还是和现在一样,不会成为一线城市的业主;

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