房地产正从支柱变毒瘤,那房价呢?只看最本质的这两点就够了

地产大爆炸2018-05-31 08:42:03



自国庆新政各地密集出台政策之后,各地的房价终于开始符合调控的预期目标——遏制上涨。不出意外,在稳定压倒一切的强政策背景下,这波“遏制上涨”的势头将持续到明年的十九大之后。


或许,这才是中国特色社会主义市场经济的“特色”所在:要先读懂“政治经济学”才能再读经济学,政治永远摆在经济的前面。


由此,小田也是判断明年十九大之前房价不会上涨。那么十九大之后呢,会不会报复性的反弹上涨,在小田看来依然也是个未知数,这个最大的未知数便是房地产税。话不多说,听听这篇文章具体是怎么说房价的。



作者:江湖之远

来源:中国经济学人(ID:economistchina),原创首发,转载请注明。


一、二线城市房地产调控政策集中出台以来,房价走向问题比中国足球问题的关注度只高不低,关于房价走势的辩论此起彼伏,专家、媒体频频发声,或言政策无用,或言拐点来临,或言不同城市不同结果,或言增速放缓但仍会健康发展,一时议论纷纷,莫衷一是。每个人有每个人的判断,这本无可厚非,但面对文章里令人眼花缭乱的高深数据、表格、曲线,相信吃瓜群众已经蒙圈了,根本不知道该相信谁,心里早有一万只羊驼奔腾而过。


古人常说,听君一席话,胜读十年书,如拨云见日,使某茅塞顿开。如今看完那些故弄玄虚的文章,如坠云里雾里,感觉十年书白tm读了。为什么有些文章好好的话不能好好说,非要高深莫测呢?我想可能有以下几种原因,一是受我国教育体制的毒害,本来很简单的事,非要让人不明觉厉,否则可能评不上教授。二是作者自己可能都不相信自己说的,堆砌数据给自己壮胆。三是写的简单了容易被推翻,写的谁也看不懂就没法被推翻了。


房地产市场极其复杂,虽然是市场经济的一部分,但绝不仅仅包含经济规律,还包含政治、人性等因素,而且这些因素是不可量化的,特别是在不同的政治体制、不同的时期起到的作用也不同。仅从经济学范畴来说,房地产市场所涉及的经济变量何其多也,确定每个变量所占比重又何其难也,所以房地产市场的趋势岂是仅仅凭借几个表格、几组数据、几条曲线,或者简单的美国、日本等外国房地产历史就能判断的?更何况咱们的统计数据是否真实可用尚不可知。


房价该涨还是会跌?


支持房价上涨的观点有很多,支持下跌的也很多,不能说都没有道理,但我觉得抓住本质的少。下面我先举两个例子分析一下,随便看看就好,不用对号入座。


第一种观点,城镇化(农民进城)支持房价上涨,理由是中国的城镇化率只有56.1%,离发达国家的75%还有很远的距离,对于这种观点,我只需要问一个问题,城镇化率到底是经济发展的因还是果?中央也有文件,农民进城要采取自愿的原则,那农民愿不愿意呢?当然,谁不想进城过好日子,享受好的教育与医疗服务,但有一个重要的前提,农民要有钱,要能买起城镇的房子,农民要有工作,能负担得起城市的生活开销。很明显城镇化率的提高是以农民增收为前提的,是水到渠成的事,不是强征地、硬盖房子就能解决的。曾几何时,轰轰烈烈的农村新民居建设,到现在还有多少烂尾工程,到农村走走就知道了。如果农民能持续增收,我觉得房价上涨是可能的,但如果单纯拿城镇化率低来说事儿,不是因果倒置是什么?如果城镇化真有这么神奇,麻烦你告诉金三月半一声,我谢谢你啊!


第二种观点,增加土地供应会抑制房价上涨,理由是供需关系决定价格。这种观点听起来很有道理,但我觉得没有抓住问题的本质。事实是很多人拿着钱买不到房子吗?显然不是,本质问题是买不起。如果认为土地供应多了,房价自然会下降,那就是太傻太天真了。土地和其他商品一样,如果被垄断,那么垄断者就拥有了垄断定价权,垄断价格受供需关系的影响是很小的,这是经济学常识。土地垄断在地方政府手里,是地方财政的主要来源,别说现在实体经济低迷,地方政府债务负担严重,财政堪忧,就是在财政有保证的时候,谁会嫌土地出让金多呢?地方政府没有主动降价的意愿,地价不降,房价就不可能降,没有商人会做赔本买卖。地价不降,供再多有什么用?所以说房价高不是因为供地少,而是因为供地贵,这是体制问题,我不能说人地矛盾不存在,只是觉得高房价不是仅仅用土地供需关系就能解释的,也不是仅仅靠多供地就能解决的。


笔者认为,研究复杂的房地产市场现象,逻辑往往比数据更重要,宏观往往比微观更重要,要想判断趋势,就要删繁就简,究其根源,一些细枝末节就不要管了,因为根本管不过来。今天,我想用尽量少的数据,主要从逻辑和宏观方面入手,对房地产价格走势做个判断,我不能保证分析路径是最合理的,也不敢保证我的结论是正确的,要是能保证的话,我不是神就是骗子,我能保证的是你能看懂我说的话。


价格必须以交易为前提。要形成交易首先要有交易意愿,然后要有交易能力,二者缺一不可。简单的说就是要想成交,首先得有人愿意买,然后得买得起。判断房价走势只要判断这两个条件就可以了,两个同时具备,房价就会涨,有一个不具备,房价就会跌。


简单的分,买房子可以分为两类,一类是自己住,一类是投资。自己住的肯定是愿意买的,重要的就是能不能买得起了。投资的肯定买得起,重要的就是愿不愿意买了。下面就按这两种情况来分析一下。


自己住的房子能不能买得起?房地产业被称为中国经济发展的支柱型产业,对于这个说法我一直不能认同。我始终认为,房地产业之所以能够蓬勃发展,是因为生产率的提高,带动中国经济的腾飞,增加了大量储蓄和信贷,提高了人们的购买力和消费信心,从而促进了房地产的发展。房地产发展是结果,经济发展才是原因,绝不可以因果倒置。如果房地产是因,那么世界将不再贫穷,我们国家也不用扶贫了,去贫穷的地方开发房地产就可以了。


储蓄和信贷构成了房子的购买力,能不能买得起只要看储蓄和信贷就可以了。买房自住的人都是普通老百姓,能全款买得起房子的绝大部分应该早就买房了,能贷款买房的也买了一部分了,剩下想买自住房的基本都是想贷款买房的,这个问题应该没有争议吧,那么决定是否贷款买房的决定因素就是还款能力了。我没办法判断每个人的还款能力,只能以城镇居民人均收入水平作为参考,2014年全国城镇居民人均可支配收入28844元,上海第一名,人均47710元,甘肃最后一名,人均20804元。因为没找到2015年的数据,大家自己想象吧。一般贷款买房是以家庭为单位,大家可以自己算算家庭还款能力所能支持的房价。以100平方米的房子来说,一线城市的房价已经和普通百姓没有任何关系了,三、四线城市的房价也足够绑架普通百姓生活20年了,如果农民进城买房,那要被绑架多少年?自住房的价格一定是以居民收入增长为支撑的,从中国经济发展目前的新常态定位来看,居民收入大幅增涨是不可能的了,房价再涨,老百姓是买不起的。一句话,没有收入支撑的自住房房价上涨都是浮云。当然房价不涨不意味着崩盘,房价不涨收入微增或者收入不涨房价微跌都会产生新的支撑。


投资(炒房)者还愿不愿意买了?其实这个问题最简单了,俗话说,犯法的事天天有人干,赔本的买卖谁也不做,资本是逐利的,只要风险低、回报高,炒房就不会停,炒房不停房价就不会降。那我们只要判断一下,炒房是否还会继续是一个风险低、回报高的买卖就可以了。


为什么说炒房风险低、回报高呢,因为炒房者在赌地方政府不会让地价贬值,凭什么赌呢?我在以前做过分析,一赌地方政府财政,二赌地方政府信用(债务),三赌地方稳定。能不能赌赢呢,我想说即使能赢了地方,也未必能赢了中央。


中央为什么要抑制资产泡沫?


十一以来,一、二线城市集中出台限贷、限购政策,像这样出台房地产调控政策前所未有,这明显是在中央指挥下的集体行动,央行也迅速约谈商业银行,要求收紧房地产相关贷款,强化贷款审查,国土资源部明确加大供给力度。虽然笔者一直对相关调控政策的作用持保留意见,但是对中央这次控房价的决心是毫不怀疑的。


今年,中央政治局会议两次提到要抑制资产泡沫,权威人士更是提出,树不能长到天上去,房子要回归居住属性。为什么中央如此重视呢?因为到了不能不重视的地步了。


首先,大量信贷流入房地产市场导致地王频现,居民杠杆率攀升导致一线城市房价疯涨,所有资源都向房地产领域倾斜,如不及时控制,一旦房价暴跌,必然危及地方政府债务、银行坏账,可能引发系统性、区域性金融风险,这是坚决不能容忍的。


第二,2016年以来,民营投资急速下滑,实体经济举步维艰,高房价导致创业成本增加,创新意愿不足,这将严重影响中国经济产业结构布局,更与国民经济产业结构调整的大趋势相悖。房地产业独大的情形,必然会降低国际竞争力,因为产业相对单一的国家,在经济危机到来时是相当脆弱的。如果这个产业还是房地产的话,那是坚决、坚决不能容忍的。


第三,房地产的火爆已逐渐使人们丧失实干精神,整个社会越来越浮躁,价值观、人生观偏离人间正道。炒房行为导致贫富差距加大,马太效应越来越明显,孟子云:“若民,则无恒产,因无恒心”,老百姓若只能望房兴叹,估计也不会有什么恒心,这将影响到社会大局稳定,更与本届领导人执政理念相背离,那是坚决、坚决、坚决不能容忍的。


房地产业已不再是什么支柱性产业了(我以为从来都不是),而像是长在中国经济身上的一颗毒瘤,如果不赶紧控制,很可能吸收掉整个身躯的营养,使中国经济变成一具空空的躯壳。在我看来,中央已经下定决心,一定会彻底改变房地产业的定位,让房子回归居住属性,如果觉得调控还会像以前一样不了了之,那是大错特错了,有句话怎么说的来着,别跟趋势为敌。


既然中央下了这么大决心,有没有什么管用的措施呢?最近国务院在全国对不动产登记工作进行紧急督导,限期开展工作。为什么要搞不动产统一登记?只有一个理由,收税,没错,就是房地产税。有专家觉得开征房地产税不会起到遏制房价上涨的作用,我并不这么认为。笔者觉得房地产税起码有以下几点好处:


第一,可以有效缓解地方土地财政的压力,土地财政是一次性财政,地卖了就没了,房地产税可以每年收,具有可持续性。


第二,地方财政压力减小了,地价就可以降降了(可以考虑地价硬性规定),地价降了房价自然会降。


第三,房地产税可以倒逼多套房持有者,将多余房产推向市场,一方面可以避免房产总量过剩造成社会资源浪费,另一方面房子多了价格自然降了。顺便倒逼出几个贪官就算给老百姓的福利了。


第四,房子回归居住属性,不具备投资属性了,资本会流入实体,自然加大创新研发的投入,有益于产业结构的健康,增强国家竞争力。


房地产税会不会推出呢?借用前财政部长楼继伟的话送你,四个字,义无反顾。有些专家说,推出房地产税合法吗?也送你四个字,洗洗睡吧。至于什么时候会推出呢?还是四个字,真不知道。


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