16省发布商改住细则，商业地产去库存新机遇你可要抓住了！
2017年1月19日晚，一条“苏州率先实行商改住”的新闻火爆房产圈微信群，近日，广东省也宣布允许“商改住”了，截至日前，全国已有16个省份跟进出台了细则。做差了的商场可改建公寓，面对中国商业地产这一转型谋变的一大新趋势，开发商们可要转换思路，抓好机遇了！
何为商改住？
所谓商改住，是指“商业用房按规定改建为租赁住房”，具体说，就是将商办用地(40年、50年产权)的规划性质用地改建成住宅形式的产品类型。购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%，且用不了公积金。需要注意的是，商改住改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年。
商改住的具体精神是来自于2016年6月3日发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。
进展：16省发布商改住细则
目前已公布商改住细则的省份包括：广东、河北、辽宁、吉林、甘肃、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陕西、贵州、内蒙古、新疆、宁夏。
一些省市的“商改住”政策细则：
苏州：明确土地性质可以改变，原本的商业用地可变住宅
苏州市政府2017年1月9日发文通知：2015年1月1日以前取得土地使用权、符合申请条件的建设项目可以申请用地规划调整，将尚未开工建设部分调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。对于2015年以后获取，市场销售困难、开发建设限制因素多的商办项目，可采取重新申报规范方案、设计燃气入户等方式提升项目吸引力以促进销售。
福建：允许住房套型结构调整或房地产项目转型
福建省对于未来供地计划将分五类来调控，分别为“显著增加”、“增加”、“持平”、“适当减少”、“减少直至暂停”，由此来确定房地产市场供应规模。符合相关条件下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，允许房地产企业进行项目整体或部分转型。房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设，重新依法依规办理相关规划、用地手续，重新确定相应的土地价款。
广东：鼓励住房租赁消费 N+1房”将有望合法
广东这份红头文件明确鼓励住房租赁消费，并出台一系列优惠措施：比如商业用房可改为租赁住房，土地用途可调整为居住用地，甚至“N+1房”将有望合法。此外还落实税收优惠，其中规定，个人出租住房的个人所得税可以减半征收。
新政用意何在？
这些年，中国商业地产受到直接的冲击，商业地产去库存压力大。今年中国房地产的去库存虽已完成了1/3左右，但目前商业地产去库存仍接近11年，政府不得不穷则思变。
改革开放30多年来，多少政府画饼的新城、CBD、经开区、副中心、高铁概念区如今默默渐行，当初的宏伟规划，大手笔的商业用地，如今则是市场俯视下的冷冷清清，很多时候商业用地被愈加谨慎的开发商压在手上，很是无奈。
如今在国内一二线城市存在住宅供应不足，而商业地产却渐渐出现过剩的现象，再加上电商冲击及大势不佳，商业地产确实遇到了瓶颈。而这次的新政就是要为商业地产去库存保驾护航，提供更多弹药。
而且，政府高层也开始注意到年轻一代及新市民当下的居住难题。这新政在某种意义上也能增加供应，用的还是开发商的钱，结局还是缓解社会矛盾，何乐而不为？
新政下的商业新机遇
目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上，整个市场容量已经突破1万亿元。
要知道，我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主，占90%以上，而在发达国家，专业的租赁企业提供房源占比达30%，是中国的3倍多，这一巨大市场将成为开发商的必争之地，连万科都在加速推进这块新蛋糕。
2015年北京租金涨了7.2%，上海涨了19.5%。到了2016年，就不对了，跟着房价全面上涨的趋势，有个统计，全国住宅租金在3月份一个月就涨了14.8 %。
整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。于是，在这样的大商机的背景下，商场转型公寓变得越来越具诱惑性。
这对于开发商来说正是转换思路、抓住中国商业地产转型谋变的新趋势的良机。
有业内人士分析，这些年中国商业地产畸形爆量开发，目前一年开业的商场就有500多个，存量的和做差了的太多太多。在中国，很多商场处在闲置或者半闲置状况，处于甩卖处理阶段，有些事物业有欠缺和问题的，有些地段则并不差。
而且很多发展商，当初是被迫无奈开发商业地产，搭商管班子不成功的比比皆是。把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇，由于商业用地的水电是住宅用地的3倍，就立马提升了物业的市场价值及回报。这样的转换思路，商改住重拾物业价值的新机会绝不该放过。
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