TOD到底是什么?关键看购房者能否得到更多∣裘维维

-回复 -浏览
楼主 2020-01-22 09:32:40
举报 只看此人 收藏本贴 楼主
天祥家园(待失效)二手房

原标题:TOD到底是什么?关键看购房者能否得到更多∣裘维维

不是有地铁就能叫TOD。

文∣裘维维

如果把一个区块的成熟度比作牛排的话,万科是家很喜欢拿「3-5分熟」地块的开发商。从2006年进入杭州以来,万科在杭州开发过的项目,已经数不清楚了。而在杭州市中心,迄今为止住宅项目大概有六个。

已经或即将交付的有四个,分别是钱江新城的钱塘府、大都会79号,城东新城的中央公园,武林广场北的新都会1958;正在开发的有两个,分别是申花的古翠隐秀以及最近正在登记摇号的中城汇MIDTOWN。

中城汇MIDTOWN是地铁10号线规划中的国际会展中心站上盖物业,建筑面积大约24万方,涵盖了住宅、商业、商务、教育等多种形态。与此前的市中心项目都不一样。

这样的一个复合型楼盘,可以称之为TOD,对开发它的万科、招商蛇口、融信来说,是一个案例。毕竟,不是有地铁就叫TOD。而对于购房者来说,要看这个TOD是怎么做的,有哪些创新、哪些坚持,作为业主能否得到更多?

☝中城汇MIDTOWN效果图

weiweishuofang

先说创新。

TOD项目,地铁直接入户,有自带商业,这是中城汇MIDTOWN给人的第一印象。

地铁直接入户的楼盘,在杭州已经有一些,它带来的是便利性。这对地块的先天条件有要求,也要看各种机缘巧合。就像钱江新城的万象城,是先有住宅,再有购物中心,再有地铁。仍然方便,但是如果一开始就有非常确定的地铁规划,比如今天来建万象城,一定会更好。

很多楼盘都号称是TOD项目,只要边上有个地铁站就敢叫自己TOD,直接盖在地铁站上的就更加理直气壮地叫自己TOD了。但是,TOD的本质是:如何处理楼盘与地铁站点的关系,能否用奇妙的空间规划激活地铁站点的价值,创造出更有活力的公共空间(这一句不是哪里引用来的,是我们总结的)。

现在我们再来看中城汇MIDTOWN,它不是简单地实现了地铁直接入户,它的价值在于利用地铁站点创造了「三首层」的公共空间。

什么意思?可以简单地这么理解:一个城市综合体项目往往有一个小广场,中城汇MIDTOWN是「城市广场×3」,即利用地铁站点创造出了三个叠加在一起的步行公共空间。关键是可以轻松步行。

☝中城汇MIDTOWN地铁出口效果图

我们具体来看一下「三首层」是怎么做的——

地铁贯通以后,连着出口的负一层毫无疑问会成为人流的必经之路,这是中城汇MIDTOWN的第一个首层。通过这第一个首层,可以去住宅区,可以去商业区,相当于这个地铁站点的步行交通枢纽。

通常意义上的首层是地面一层,而事实上这是中城汇MIDTOWN的第二个首层。地铁出来至地面也好,其它的交通方式过来也好,蹦入视线的是一个超大的城市广场,就是现在示范区可以看到的样子。

现在是示范区,今后是两个集中商业MALL和街区商业。中城汇MIDTOWN的商业规模差不多是17000方,现在看到的「圆形飞蝶」,就是今后的其中一个MALL。

中城汇MIDTOWN还做了第三个首层,就是地面二层,这在杭州是比较少见的。在城市广场上,有多条步行入口可以去往二层。二层的空间里,有露天的平台,有商业街,可以把它当成城市阳台。

像什么呢?就像坐在成都太古里二楼的感觉,虽然只是商业街区的二楼,但感觉仍像是一楼,可以在露天太阳伞下喝喝咖啡,看看落日的余晖。

☝中城汇MIDTOWN城市阳台效果图

这样的设计,对使用者来讲,出了地铁不无聊,负一、一楼、二楼可以随意选。对业主来讲,平时的散步空间等于放大了两三倍,负一楼的下沉式广场、地面的城市广场、二层的城市阳台,有了更多的露天空间。

TOD的难点在于规划设计,与地铁站点的连接是机械的还是想方设法与人去交互,才能更好地发挥地铁的价值,也才能更好地激发商业的活力。

至于经营,对万科这样的企业来说,小事一桩。因为已经有成熟的新街坊、万科荟、印象城等商业运营体系,更何况,这里的一部分商业是用来自持的。

等中城汇MIDTOWN建好了以后,可以期待它将成为一个目标打卡地。如果运营得好,可能的景象是既繁华又有文艺气息,对这座城市来讲,就是一个真正的MIDTOWN。

比较有意思的另一点创新是,中城汇MIDTOWN还在整个楼盘的中间,安放了它们代建的幼儿园。

一般来说,一个楼盘如果需要配建幼儿园,会把它甩到边上的一个角落里。乍一眼看中城汇MIDTOWN的效果图,会觉得这片正中心的漂亮建筑,一定是独栋的商业,到时拿来卖的。

这还真不是独栋商业,是幼儿园,在整个小区的正中间。与地铁出口的距离、与商业的距离,都恰到好处,接送的时候,也不会导致堵车。

关键是,长得美,业主们楼上看下来,也是赏心悦目的园区景观。

☝中城汇MIDTOWN代建的幼儿园效果图

weiweishuofang

如果不创新,中城汇MIDTOWN只是占据了一个好地段而已;如果不在产品上有所坚持,估计也打动不了购房者,坚持控制面积、坚持做全架空层、坚持做与地段匹配的精装,这些跟我们购房者有着更密切更直接的关系。

身边有位严重的「桥西控」患者,一直为错过锦绣之城、大运河府而可惜,看到中城汇MIDTOWN以后,觉得终于在自己家附近给父母找到了更合适的居所。离拱宸桥直线距离近、地铁入户、自带商业加上大牌房企,四大要素都击中了他的苛刻要求。

当告诉他中城汇MIDTOWN还有建筑面积约84方的三房时,大吃一惊,再看看4W/㎡左右的均价,瞬间决定把父母在半山的房子置换过来。房子换更好了,地段也更中心了,总价却没差多少。

☝中城汇MIDTOWN建筑面积约84方装修示意图

在大家的印象中,90方以下的户型,在市中心的新楼盘里,不太找得到了。大多数开发商,因为各种各样的原因,舍弃了90方。有些埋怨审批太严,偷不了面积;有些则坦言,认为大户型能实现溢价;有些则承认错判了市场。

中城汇MIDTOWN做了建筑面积约84方的三房。这本是非常应该的一件事,事至今日却成了难得。无论哪里的楼盘,任何行情,都要敬畏市场。对于购房者来说,房价降不了,只能寄希望于控制总价。一旦这样的选择消失了,那才是真的无奈。

这是中城汇MIDTOWN的坚持,地段变得再好,也要尊重市场的需求。审批再难,也要想办法合法合规地规划出建筑面积约84方的三房,建筑面积约122方的四房。

中城汇MIDTOWN还坚持了全架空层。当越来越多的架空层变成可销售面积时,业主们的公共空间在默默地减少。有架空层,一楼业主的私密性问题才能解决,看窗外人来人往,窗外的人来人往也在看他。有架空层,才可以有更多的泛会所设计,儿童乐园、健身空间等等。

☝中城汇MIDTOWN建筑面积约84方示范单位实景图

还要坚持做与地段相匹配的精装。首期开盘的房源都赠送地暖,另外中央空调、新风、智能家居、外遮阳卷帘、智能马桶等等,都是中城汇MIDTOWN的标配。在以备案价为主导条件的当下,装修标准用什么,太多楼盘是根据限价下的备案价来增减的。

中城汇MIDTOWN这些都做成了标配,还做了一些万科一般不做的室内装修,像客餐厅用了石材,户内门是通高的……

weiweishuofang

很多人感慨于中城汇MIDTOWN可以三站地铁到大悦城,五站地铁到黄龙,这只是地段的表象。或者说,这只是现在,我们现在普遍衡量的是它与别人的距离,离拱宸桥也不过是几个路口而已。

当它建好之后呢?那时候再来看,应该是别人与它的距离。一个好的TOD项目,是可以塑造地段的,但是它得是实质性的TOD,而不只是号称的TOD。

也有很多人感慨中城汇MIDTOWN亲民的总价,300多万起就可以买一套它的三房,这只是价格的表象。这样的门槛之下,能够在规划上有所创新、在产品上有所坚持,才是对购房者的友好行为。

这种友好,会反应到参与摇号的登记人数上,离中城汇MIDTOWN首次开盘的登记结束时间,只剩下不到12个小时。200套房子,400组?500组?想要选到心仪的房子估计也只能拼拼运气。

总编丨裘维维编辑丨菠萝派 版式︱佛跳墙返回搜狐,查看更多

责任编辑:

我要推荐
转发到