马光远：如何解读最近惊人的房价表现及趋势

马光远

马光远：甘肃静宁人，毕业于中国人民大学，独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。，。学术旨趣主要在宏观经济、民间投资、房地产和产业安全等领域。正筹办国家经济安全与战略研究院。、民建北京市金融委员会副主任，、经济委员会副主任等职务。是英国《金融时报》、《经济观察报》、《中国经营报》、《南方周末》、《南方都市报》等媒体的专栏作家和特约评论员。主要著作有：《大国经济》、《Guide to the Acquisition of Companies Listed in China》（英文专著）、《房价的逻辑》、《中国经济创造力研究报告》等。2009年荣获南方人物周刊“时代骄子青年领袖”称号。

2017年开年前两个月的经济数据超乎预期的强劲。无论是进出口，投资，还是房地产，数据大多高于预期。

  前2个月进出口总值3.89万亿元人民币，比去年同期增长20.6%。其中2月份进出口总值增长21.9%。出口增长4.2%；进口增速高达44.7%；前两个月固定资产投资同比增速为8.9%，高于去年平均增速8.1%；房地产开发投资前两个月同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。

  具体来看房地产的表现，自去年“9.30”调控以来，热点城市的销量迅速降温，但今年年后，本属淡季和已经基本冷静的房地产市场再燃战火，房地产的各项数据好于预期。除了开发投资反弹至8.9%的近两年高位。房地产销售数据并没有出现断崖式的下滑。前两个月，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。商品房销售额10806亿元，增长26.0%。

  其他房地产的数据也不错，房屋新开工面积17238万平方米，增长10.4%，增速提高2.3个百分点。其中，住宅新开工面积12410万平方米，增长14.8%。房屋竣工面积16141万平方米，增长15.8%，前两个月房地产开发企业土地购置面积2374万平方米，同比增长6.2%，而去年全年为下降3.4%。

  相对于这些统计数据，更惊人的是一些去年本来趋稳的热点城市再次疯涨，同时，一些和热点核心城市有紧密关系的三线城市，启动涨价热销模式：

  其一，一线城市仍然疯狂。

  其二，多年没涨的海南楼市，自去年年底以来终于扬眉吐气，涨势如潮。

  第三，一些热点城市周围的三线城市。

  对于最近惊人的房地产市场，究竟怎么看，根据笔者最近一段时间的观察，“”前后，房地产市场在调控的大背景下逆势再涨，原因和逻辑都很复杂。大致有这么几条：

  第一，房地产政策的“塔西陀陷阱”，经过多年的调控之后，民众对于政策的执行力和效果已经不抱希望，市场一旦有风吹草动，立即就会奋不顾身的杀入；

  第二，房地产市场的很多玩法，大家已经比较熟悉。比如，北京今年的供地计划比去年砍掉了一半，直接导致未来供给短缺的预期，这是最近北京房价上涨的重要原因，而统计数据所谓的“停涨”连普通老百姓都知道是不让卖高价盘的结果，而不是真的不涨了；

  第三，政策前后表述不同导致市场预期的逆转。从去年“9.，对房地产的调控调子极为严厉，但“”发布的政府工作报告，调子突然极为温和，既没有提“房子是用来住的，不是用来炒的”，更没有提遏制热点城市房价过快上涨，给外界的解读是，为了稳增长，政策会对房地产展示跟温柔的一面；

  第四，在很多资金没有其它投资渠道，去海外投资被严格限制的情况下，重回中国内地房地产，大家在限购以及去年暴涨之后的城市里继续寻找投资机会；

  第五，有些地方，房子仍然是炒的，比如环北京地带，“京津冀”这三个字基本被炒糊了，在产业、人口、公共政策还远远没有到位的情况下，甚至交通仍然在规划中，房价已经提前暴涨到位，满眼都是投资客。如果一体化一旦不能兑现，可以想象，这些地方的楼市将面临一场如何吓人的惨剧。

  但是，从市场的基本面看，无论是一线的再次升温，还是三线的热炒，都不可能持久。热点城市的房价到了今天这个疯狂程度，再奋不顾身杀入，除非你是真正需要住房的人，除非你买的是必须买的学区房，除非你买的是北上广深的核心地段的房子，除非我们用一次通胀把泡沫做实，否则，在这个时候，杀入市场，追高，都很危险。尽管房价一再嘲笑经济学的基本原理，但原理最终一定会起作用。就目前全国的房价而言，除了少数城市，除了海南还能炒一阵子，除了10个左右的核心城市，能够投资的地方越来越少。

  在政策上，就目前的房地产焦虑的表现提几点建议：

  第一，一定要尽快放弃错误的“去库存”政策，“库存”不是中国房地产的真问题，中国房地产的真问题是资源错配，是热点城市的上涨预期难以逆转，而不是三四线的库存，在政策层面必须改弦更张；

  第二，政策一定要统一，，一定要在政府工作报告中同样体现；

  第三，一定要认真对待目前的非理性的看涨预期，，在政策上动摇；

  第四，对于热点城市，一定要督促土地供应计划，增加住房用地，计划要有约束力，不能搞饥饿营销；

  第五，一定要抓紧搞一次中国住房状况普查，搞清楚中国，每个城市究竟有多少房子，避免恐慌性的抢购。

  最后，说个最近在朋友圈热转的段子：一对北大清华毕业的年轻父母问孔子,买不起学区房,怎么办？孔子曰:如果北大清华毕业都买不起房,还买学区房做啥？