吴玉平 | 秦安老百姓何以安居，需理性思考

发表于讨论求助 2021-10-20 16:34:04

文/吴玉平

前不久，秦安县金盛花苑住宅小区上演了一场业主和物业之间的“战争”，近两百名业主到物业项目办公室讨要说法，一度发生混乱，其中一人倒地（缘何倒地、是否受伤、结果如何暂且不论），最后惊动了“110”。业主和物业管理公司，本应和谐相处，缘何闹到这种地步呢？

“冰冻三尺非一日之寒！”

金盛花园，是JY房产公司（下称JY房产）在秦安开发的第N个楼盘，因地段较好，开发之初老百姓的刚性需求非常强，加之开发时受政策制约较小，房子尚未建好、不管“五证”齐不齐，只要有一块地，就可抵押向银行融资，此乃第一桶金；招标后承建单位入场垫资建设、减少投资人的资金占有额，此乃第二桶金；只要有一个挖开的地基大坑、一张图纸、再加上一个彩钢房制作的简易售房部，便可推向市场、发动老百姓认筹，或首付、或全款，赚取老百姓的购房钱，此乃第三痛金。投资人手中有了这三桶金，便可以秋风扫落叶之态势，圈尽已经规划或正在规划的土地，不断扩张。甚至以走出秦安、冲出天水、扫遍全国的思路，布局所谓的“全国战略”。因此金盛花苑也毫不例外地很快售馨。

售馨之后，如何管好住宅、为售后“擦干净屁股”，JY房产也动过不少脑筋。物业管理虽说是个“擦屁股”的活，，有不小的利润空间。如果按《物权法》来讲，物业公司和房地产开发公司不能是同一个企业法人。俗话说“肥水不流外人田”，既然“擦屁股”的活有不小的利润空间，JY房产岂能将此等好事拱手让于他人？为规避法律风险，JY房产以新法人的名义注册物业管理公司，并投入运营。命名JY物业服务有限责任公司（从其开具给业主的章上考证，下称JY物业）。

JY物业运营之初，对小区的维修、安保、清洁等等管理还算不错，同时受托于水电管理部门收取相应的水电费。金盛花苑在住的业主，有不少是从农村进城的“新市民”，对物业服务的要求并不高，因此业主和物业公司也就相安无事。

JY物业作为服务单位，本应认真履职、恪尽职守、诚信为本、合法经营，在小区的硬件维保、清洁服务、安全管理、秩序维护、防火防盗等履职方面大下功夫，应以业主为衣食父母，大力为业主提供合理合法的服务需求，让绝大多数业主满意，打造自己的品牌，以此在物业服务行业争取更大的市场份额，成为JY房产可持续发展中不可或缺的重要部分。这也是包括金盛花苑在内的所有业主的期盼。

理想很丰满，现实往往很骨感！金盛花苑此从业主入住后，物业服务每况愈下，小区多数单元门坏掉无人修缮；曾经美丽的椰子树景观如同战场上的伤兵，满身负伤却又无助地立在小区；原有的风景假山破败不堪；儿童游乐设施锈蚀腐烂；垃圾不能及时清理，公共区域照明无人修复、夜间一片漆黑；盗窃案件时有发生（曾在2015年夏天，一夜之内6户业主遭受入室被盗案件）；小区内车满为患，一到夜间所有的通道被堵死，如发生火灾事故，消防救援车根本无法在短时间内到达现场。更有胜者，物业服务人员不能立足于服务，态度让多数业主无法接受。物业公司是服务单位，应提供24小时不间断服务，然而，JY物业却类似行政单位，每到周末，住户水电充值很难找到人。在合法经营方面，物业公司从未公开财务，在收取各种费用后，不开具正规发票，不排除存在偷税漏税现象。

2017年正月，璀璨的烟花照亮秦安的天空，广场上的大戏唱得热火朝天，秦安县城一派和谐繁荣景象，而JY物业发出通知，物业费涨价、停车费涨价……，业主来不及静享过年的安详，自发组织，、，闹到了房管局、闹到了政府统办大楼，矛盾仍然一拖再拖……物业大姐该跳舞的还照样跳舞、门卫该睡觉的还照样睡觉。业主和物业进入冷战期。冷战是否在酝酿更大的矛盾，不得不思考！

JY房产，应意识到危机感，应从矛盾中检讨和反思，JY物业是下属公司，作为总公司，应该像一个有责任心的母亲，对子公司进行监督、引导和审计，不能总“光顾着劈腿生孩子、不顾着抚养和教育孩子” 吧？！国内有很多大型品牌房产公司，如：恒大地产、万科物业、碧桂园等等，他们已具备了比较成熟的不动产管理经验，不妨带着子公司管理人员去学学呀！没吃过猪肉还没见过猪跑吗？在没有提升服务品质的基础上不断加价，要扪心自问：想把洋芋卖上个金蛋的价钱，买受人是不会买单的！

最近二十年，故乡秦安发生了翻天覆地的变化：街道变得宽阔；市容变得干净；凤山4A级旅游景区对外开放；葫芦河沿线建成了生态公园、成为老百姓最喜欢的生态风情线；大地湾旅游品牌在不断提升、释放出秦安独特的吸引力；高铁即将通车；一栋栋高楼拔地而起。一到春季，百万亩果树将秦安变成了花的海洋，秦安正以宽广的胸襟迎来国内外宾客。春赏桃花、接近自然，感受“花儿秦安”的妩媚；夏摘蜜桃、步入花果山、尽尝中华名果的独特风味；秋采金果，苹果、梨子、葡萄等各种水果任你挑拣，尽享收获的成就感；冬游大地湾，让您穿越至远古时代，融入古老的仰韶文化。房地产作为秦安的主要经济产业，顺应秦安的发展，如雨后春笋、毫不逊色。老百姓购房，不管是刚需型还是投资型，基本上掏空了三代人的钱袋子，是花了血本的。如何管好不动产、提升老百姓的居住质量、让老百姓住的有安全感，事关老百姓能否安居和社会和谐稳定的大事。金盛花苑的矛盾，仅仅是产业中具有代表性的缩影！

首先，作为投资人，在开发过程中不得不考虑不动产的售后服务。无论聘请第三方物业公司管理还是自主注册子公司管理，均应在法律规定的范围之内，并对不动产的后续管理加以关注、引导、监督、改进，让不动产的后续管理真正成为投资人发展道路中的坚强后盾。

其次，物业公司，作为不动产的管理主体，在物业服务过程中应承担主体责任。应该在提升服务、为业主提供合理合法的服务需求、让绝大多数业主所接受和认可方面下足功夫。从企业发展的角度来说，要看清“企业的生命周期”，走过企业的“孕育期、婴儿期、学步期”，经历“青春期”，如何经营好“盛年期”并保持“稳定期”，是企业可持续发展、成为百年老店的制胜法宝。如果过早地进入“官僚期”，那就离“死亡期”不远了！“水能载舟亦能覆舟”，要认识到业主的理解和认可，是企业赖以生存的最佳土壤。少一些霸王条款，多几分关爱。合法经营、诚信为本，主动承担起应尽的社会责任。

再次，业主作为不动产的买受人和物业服务的受益人，在物价不断上涨今天，应理性看待物业服务涨价问题。业主委员会充分发挥作用，不断与物业管理企业商洽，对合理的涨价，要向业主开展宣讲，让业主充分理解和接受，对不合理的涨价，要进行调整甚至要求物业管理企业予以撤销。化解矛盾、促进和谐。业主要认识到，解聘现有的物业管理企业，聘请新的物业管理企业，这种矛盾以后也不可能不发生。如果业主自主管理，不具备足够的人力和专业，最终小区将变成自由市场，混乱不堪。社会上已经出现的业主自主管理的小区，不妨看看其居住品质和管理秩序，有比较就会有鉴别！

另外，房地产管理部门作为不动产管理的监督主体，应尽到监督责任。应当有所作为、主动作为甚至超前作为，引导、监督召开业主大会并成立业主委员会，在发生矛盾时，主动调解矛盾，不断化解矛盾，在物业管理企业和业主之间发挥好桥梁和纽带作用。把心思放在干实事上、把作风转变到快干事上，把目标定在干成事上，少讲空话、少一些推诿，充分发挥监督作用。

当地政府，，希望能够引起重视。要敦促房地产管理机构走出去、扎下去，解决老百姓的问题，“学、转、促”活动，让职能部门转变观念、发挥作用，对不作为、不主动作为甚至推诿的，应依法问责。彰显党和政府不怕出现问题、敢于面对问题、能够解决问题的执政能力，把老百姓的事当头等大事来办，永葆党的青春活力，确确实实发挥我党成为最广大人民根本利益的代表作用！