深度丨商改住乱象频出 金隅天津陷维权风暴

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楼主 2019-10-30 18:24:17
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二马路二手房

LOFT公寓实为办公写字楼、毛坯交房需自己搭建二层、难过消防验收关、数百户业主入住进退两难……金隅(天津)房地产开发有限公司(以下简称“金隅天津公司”)雅香大厦商改住项目愈演愈烈的维权事件,让这家老牌京域国企的天津分公司陷入被业主指涉嫌虚假销售的境地。

“该楼盘外部环境和屋内建筑的使用功能发生变化,诸多方面与当初销售时承诺的不符。”金隅天津雅香大厦的业主王先生告诉记者,从2017年10月31日交房时起,他和其他业主就发现所谓的LOFT公寓实为办公楼宇,“金隅天津公司当年在楼盘宣传和销售中隐瞒了事实。”

多位受访业主认为:“金隅天津采取违规做法,未经相关主管部门变更申请,未经规划部门审批擅自将规划为5大间的写字楼格局分割成10小间公寓对外销售。且在每间分割后的房屋中加装卫生间、排水管线及烟道,以达到满足居住的目的。还在每层楼道两侧加盖厕所但并不安装设施已应对检查、掩人耳目,并将已经规划审批的3317平方米公共绿地违规变成硬地。”

历时一年半之久,雅香大厦数十位业主经过多部门走访、取证、申请信息公开。业主认为已掌握充分证据证实,雅香大厦项目的开发商在经多部门对工程竣工验收后,未兑现可以达到商住两用功能的承诺,存在欺诈和虚假销售的嫌疑。但时至今日,多数维权业主依然未能与金隅(天津)公司达成退房协议。

就如何处理雅香大厦的纠纷问题,3月29日金隅天津公司客户服务部郭经理回复中国房地产报(微信ID:china-crb)记者称:“目前正在等待法院调解结果,不方便就具体细节做出回应。”

据接近金隅公司的消息人士透露,“当时天津市的项目拿地方案必须附带商业,金隅也是不得已为之。”

住宅限购、写字楼供应供过于求,间接催生了天津商改住项目走俏市场,而今房价趋于稳定的情况下,大量商改住项目中潜藏的问题也逐渐暴露出来。

金隅天津雅香大厦商改住项目纠纷,已是中国房地产报记者在2019年报道的第二个较为典型的天津商改住纠纷案例。天津楼市多年来商业地产供过于求、商改住项目模糊的入市政策积弊难返,正在引发愈来愈多的后续纠纷。

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商住两用的陷阱

2016年,京津冀地区日益趋严的住宅限购政策,让包括雅香大厦在内曾经滞销的天津商改住项目迎来利好。

2016年底至2017年初的近半年时间里,金隅天津开始销售雅香大厦1、2、3号楼三栋楼盘。

中国房地产报记者调查发现,位于天津市东丽区跃进北路与惠山道交口处西北侧雅香大厦,是天津金隅悦城项目的商业配套部分,共有3栋商业写字楼,1、2、3号楼均为商业办公格局,一到二层为底商,每层10户;其中1号和3号楼设计相同为8层结构,标注套内高度4.8米,3~8层两栋楼共120户;2号楼12层结构,标注套内高度3.2米,3~12层一栋楼共100户。

据雅香大厦的众多购房业主回忆,在雅香大厦对外销售的推广、介绍过程中,以及对前来咨询客户的回应中,开发商均明确承诺雅香大厦的楼盘为商住两用,被描述为“LOFT性质,室内净落高度4.8米,可以搭建二层;单位每平方米售价在10200元至11000元之间(根据购买顺序、楼层、位置不同价格有所差别)。”

雅香大厦在销售时已是准现房的状态,已封顶外立面装饰已完成。但在业主提出看样板间的要求时,售楼人员明确表示雅香大厦没建样板间,使用围挡将楼盘封闭,这也导致当时购房业主未能了解所购买房屋内部的真实情况。

购房业主均与金隅(天津)房地产开发有限公司签订《天津市商品房预定协议》。

2017年10月31日是约定的交房日,多数业主如约在金隅天津惠山道售楼处办理交房手续。

但在此过程中,金隅天津公司在交房流程上并没有采纳业主先验房签收后交费的意愿,而是先收取各项费用(年物业费+清洁费+水费+中水费+电费+年度取暖费+装修押金),在全部缴纳后才允许业主看房、验房。而当时1、2、3栋楼均处于无水、无电状态,这种状况持续近一个月才恢复正常,这直接导致了业主入住装修不能正常进行。

对于上述情况,金隅天津公司在《关于雅香大厦业主问题的统一回复口径》中也承认了该事实。

此后,多数业主在收房后并着手装修时发现,该楼盘外部环境和屋内建筑的使用功能、房屋性质与销售承诺不符;房屋高度与合同标注高度有差距;卫生间下水管水平暴露在地面上、室内房梁严重影响二楼空间,无法正常居住;室内水电设施不齐全,无一户一表;楼道设计较窄……诸多方面与当初金隅方承诺的商住公寓属性有较大出入。

对此,多数业主分别于2017年11月6日、12月5日到金隅天津公司总部申诉情况,寻求合理解释和解决措施,并将所有发现问题汇总,给金隅公司递交《质询函》。

2017年11月15日,金隅天津公司就业主的《质询函》给出《关于雅香大厦业主问题的统一回复口径》的书面答复,但对业主指出的诸多问题未予实质性回应。

据业主透露,金隅公司工作人员在解决问题的过程中,说法前后自相矛盾,“实际上他们对于自己的违规销售行为心知肚明,却在法律上极力规避自己的责任。”刘姓业主说。

从业主提供的雅香大厦建设工程规划许可图显示,该大厦为5间写字楼格局,而金隅天津公司给业主房屋使用说明书上却显示为10间套内净高为4.8米房屋。该项目存在开发商擅自更改设计规划的嫌疑。不过,天津市东丽区规划局监管科陈姓工作人员在接受中国房地产报记者采访时表示:“雅香大厦跟原始规划图纸是一致的。业主提供的图纸屋顶看到的都是圈梁显示5段分割,实际上套内就是10间。”

3月19日,中国房地产报记者调查的最新结果是,目前已收房的业主中有部分装修完毕投入使用;十几户业主坚持维权申请退房,但协商无果骑虎难下;仅有一户通过司法途径达到退房目的。目前金隅天津公司方面未出台彻底解决方案,剩余维权业主亦提起诉讼,但是进展却颇为不顺。

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销售混淆概念 入住纠纷不断

中国房地产报记者在采访中发现,当初金隅天津公司雇佣的销售代理公司对项目商改住概念上的混淆、以及先付款后验收的程序安排,让购房者无法充分知情潜在风险,是导致目前双方纠纷难解的主要原因。

在业主提供的《质询函》上显示,当初金隅雅香大厦销售人员将实为办公楼的项目宣称为“商住两用,可自行搭建成两层,即买一层送一层”。但由于内部建筑圈梁构造以及未留搭建接口等因素,销售时的表述性质和实际上可以达到的使用用途不符。

另一个严重的问题是,房屋高度与合同标注高度有差距,室内房梁严重影响二楼空间。一位业主介绍,当初合同标注为室内4.8米,实测4.6米,加上屋顶房梁构造的影响,二楼无法正常居住,“所谓的挑高4.8米完全失去了意义,实际能使用的只有一层,与当初许诺买一层送一层的LOFT产品不符,购房者自行搭建二层存在质量及消防安全隐患。”

此外,在收房后,业主还发现卫生间下水管水平暴露在地面上,且高于基础平面,业主后期自行装修后,卫生间内地面高度高于室内地板高度,存在污水溢出和堵塞的隐患,无法满足正常使用要求。

就上述诸多问题,天津当地一位房地产分析人士在接受中国房地产报记者采访时表示:“在当时天津乃至全国房价高企的背景下,一些购房者一度存在惶恐购房的倾向,加上销售人员的过度宣传包装,让业主无法有效辨别商住公寓和办公写字楼的区别仓促签订购房合同。本以为购买的是价格低于住宅项目的商住公寓,其实是暗藏入住隐患的办公楼宇。开发商金隅天津公司将相应的风险转嫁给了购房者,也给自己留下了维权纠纷的恶果。”

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天津商改住纠纷何时休

商住房,作为处在房地产市场“灰色地带”的权宜产品,其特性和使用性质本身就留有大量风险,有的是违规改建,有的在消防等方面存在隐患。

2016年1月1日,天津市全面启用了住房和城乡建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》(CB50137-2011)。按照该国标要求,城市用地分类中不再包括公寓用地的类型。

在2017年天津实施“3·31”限购政策之后,天津市有关商住房问题并没有出台进一步规范政策。不过从2016年2月份天津市规划局、市国土房管局、市建委联合发出关于酒店型公寓建设管理的相关文件中,“不再审批酒店型公寓”的规定可以看出,天津对于商业地产与住宅项目还是持“划清界限”的态度。

今年1月份,中国房地产报记者独家报道的天津商南开区商改住纠纷事件刚刚平息,而东丽区又发生因商改住项目纠纷引发业主集体维权的案例。公开数据显示,天津市场的写字楼供应量却依然在不断增加,供需失衡的状况未曾改观。大量商业项目空置率高企、无法去化,也是造成许多天津写字楼被包装成商住公寓入市的另一大原因。

戴德梁行的数据显示,2019年,天津写字楼市场还将迎来供应高峰,10栋写字楼将带来83.6万平方米的新增供应,市场空置率将持续走高。

“2018年天津甲级写字楼市场供应量达到近五年峰值,库存压力加大,预计未来空置率还需时间缓慢消化。”第一太平戴维斯华北区高级董事、天津及分公司总经理岐晓弟在接受媒体采访时表示。

天津当地一位房地产市场研究机构人士曾经向中国房地产报记者指出:“天津市并未出台明确的商改住禁止入市的政策,对于消防部门界别办公写字楼是否可以居住,是从业态是否具备水电煤气及厨卫等设施配套而言的,对于业主将所购房产用来居住还是办公无法有效界别。”

来源:中国房地产报

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