许小年：房地产不可能支撑中国经济这么大的体量

经济下行压力大，产业转型升级日益迫切。政府先后出台多项政策“去产能、去库存、去杠杆”，引导扶持实体经济发展。但近段时间全国地王频出，资金持续流入房地产领域，与振兴实体经济的目标相背离。在这样矛盾的局面下，应如何看待政府“三去”政策、产业政策、财政政策？

9月下旬，著名经济学家、中欧国际工商学院教授许小年即将出席时代传媒举办的“丝绸之路（敦煌）国际文化博览会—诺奖学者丝路行论坛”。

论坛举办之前，许小年接受时代周报记者采访时，在谈及房地产的持续高烧，他忧心忡忡：“内部的风险超越临界点的时候，就有可能出现债务危机，和资本市场的大幅度调整。”

时代周报：近年经济下行压力大，今年一季度的经济指标有所好转，下行压力似乎有所减轻，你对当前经济形势，如何判断？

许小年：今年前几个月经济暂时好转，这是实施传统凯恩斯主义政策的结果，增加货币、信贷投放，政府上马投资项目，经济似乎企稳，但这只是一种无法持续的表象。

5月份，有关部门发布权威讲话，扩张性政策的势头得到抑制，但是从六七月份到八月份的数据来看，讲话的精神并没有得到认真的落实。

时代周报：近段时间，全国各地地王频出。人们预估楼价会继续疯涨，纷纷入市。房地产的盛宴会把中国社会带向何方呢？

许小年：货币和信贷的投放，大多进入了房地产市场，实体经济依然不景气。从数据上看，7月份新增贷款4000多亿人民币，几乎全都流向了房地产市场；八月份新增贷款9000亿元，其中6700亿是住房贷款。信贷如此集中在房地产，这是前所未有的，需要引起警惕。房地产一个行业不可能支撑中国经济这么大的体量，而且房价不断上涨，使得市场的风险越来越高。

如果不能在“三去”（去产能、去杠杆、去库存）上取得显著的进展，中国经济内部风险积累越来越多，对经济的长远发展十分不利。风险一旦超过临界点，资产价格大幅度调整，有可能引发企业和地方政府的债务危机。

目前市场上流行一种错误观点，认为中国的居民部门负债率并不高，可以在企业和政府去杠杆的同时，增加居民负债。如果对比世界上主要的经济体，中国居民部门的负债确实不算高，但是这种横向比较没有太大的参考意义，因为中国的社会保障相对落后，居民部门不得不通过私人储蓄以弥补公共保障的不足，居民储蓄率与福利国家是没有办法对比的。

时代周报：世界经济疲软，不少国家施行超低利率政策、负利率政策，但是收效甚微。这一货币政策对中国有何启示呢？

许小年：世界各国的中央银行进行发钞票的竞赛，实行零利率甚至负利率的政策，荒唐到了不着边的地步，但是印钞票并没有使得这些国家摆脱萧条。希腊的债务危机反复不断地爆发，意大利最近又遭遇银行危机。事实证明，去杠杆是一项艰巨的任务，仅靠中央银行发行货币，解决不了问题，需要政府、家庭和企业部门承受短期阵痛，认认真真地削减债务，核销坏账。低利率只能减轻一点还款负担，不能解决债务的存量问题。

去产能、去杠杆、去库存的政策是一个整体，现实中看到的是加杠杆，银行贷款和社会融资总量在继续上升。加杠杆的结果是推高过剩产品和资产的价格，特别值得注意的是推高房地产价格，政策性扭曲的价格给企业送去错误的信号，诱导企业增加产能，增加供应，结果是更多的过剩产能和更多的库存，用加杠杆的方法不可能实现去产能和去库存的目标。房地产市场就是一个突出的案例，在高房价的引导下，开发商看好未来的销售，频频拍出地王，这意味着未来供应的增加和存货的增加。

时代周报：近日，、张维迎两位经济学家就“产业政策”争论了起来。你对“产业政策”这个争论焦点有何观察？

许小年：产业政策建立在一个假设的基础之上：政府官员能够比企业、企业家更好地识别未来的新兴技术和新兴产业。在这样的假设前提下，政府调动资源，投入到这些新兴产业中去，加速它们的发展，带动其他产业升级和经济的增长。但是我们知道，这只是一个美好的假设，这个假设能否成立取决于三个条件。

第一个条件是政府官员比企业和企业家拥有更多的信息；第二个条件是官员比企业家具有更好的判断能力；第三个条件是官员比企业家有着更强的激励，扶持和发展新兴产业的激励。很遗憾，这三个条件在现实中都很难成立。

新技术和新产品的开发是一个不断试错的过程，企业和企业家在市场的实践中，经过多次反复的尝试，才找到或者感觉到未来的技术和产品方向。

第三个前提条件是激励，激励包括正向的和负向的。正向激励就是创新成功所带来的收益，新产品、新技术的开发一旦成功，企业的销售和利润大幅度增长，企业家积累个人财富，因此他有非常强的激励投入创新活动，识别未来有潜力的技术和产品；所谓负向激励就是承担失败的后果，企业研发创新失败，不仅研发的投资和人力资源的投入无法回收，而且有可能因为错失机会，企业经济发生困难甚至倒闭。比如说诺基亚在智能手机的研发上慢了一步，曾经销售额世界第一的企业因此而倒闭。换句话讲，企业家每天都处于必须创新的压力下，创新事关企业的生死。

时代周报：地处中国西北的甘肃自古是丝绸之路的一个重要节点。当下，甘肃希望能抓住“一带一路”的历史机遇，你有何看法？

许小年：甘肃地处西北，国家针对西部的“西部大开发”政策提出和执行了很多年，但是现在的西部经济发展水平跟东南沿海相比，仍有很大的差距。原因在哪里？为什么没有执行过“大开发战略”，北上广深的经济仍然发达呢？人们也许会说，这些城市享有特殊政策，那么西部为什么不可以有呢？西部有了北上广深的政策，是不是就可以缩小和东部的差距了呢？事情没有政府规划那么简单。历史上的丝绸之路通过甘肃，这条著名的商业、贸易之路不是汉朝或者唐朝政府规划出来的，而是民间百姓自己走出来的。政府官员今天制定政策时，应更多地从市场出发，从实际出发，多做市场和企业调研，多听听老百姓的意见。

香港万得通讯社综合报道，国家统计局9月19日发布8月份城市住宅销售数据，新建住宅价格指数环比增幅1.3%，创出2010年5月份以来最大涨幅，其中一线城市环比涨幅3.1%，远超二线城市、三线城市同期2.1%、0.6%的环比涨幅。虽然多地纷纷出台房产新政，但并未见取得明显效果。近期包括央媒及多家市场机构剖析房市，直指土地供应、信贷政策及房企融资问题。

9月20日，，仅靠限购限贷难以完全解决楼市“高烧不退”的难题，由于投资渠道狭窄，社会资源大量进入房地产市场以及一二线城市土地供不应求问题更需重视。

住宅用地供应量不到去年同期一半

Wind资讯统计100大中城市土地数据显示，今年1-8月份，国内一线城市住宅用地供应数量为75幅，而去年同期则为115幅；住宅用地面积方面，今年前8个月国内一线城市住宅用地供应面积387.95万平方米，而去年同期则为821.61万平方米。 

一线城市今年前8个月的住宅用地供应数量为去年同期65.2%，住宅用地供应面积仅为去年同期47.2%。

而在二线城市，今年1-8月份住宅用地供应数量为1030幅，明显高于去年同期的968幅。住宅用地供应面积为5464.66万平方米，同样高于去年同期的5031.90万平方米。

另外，同期三线城市住宅用地供应数量为1267幅，低于去年同期1516幅，但考虑到三线城市为去库存重点地区，住宅用地供应下滑在预料之中。

在这种情况下，供应的缩减直接导致了土地价格的攀升，并直接推动房价猛涨。 

Wind资讯统计数据显示，自今年5月份以来，一线城市住宅用地成交溢价率均保持在100%以上，而去年全年成交溢价率最高的12月份，其溢价率也只有55.08%。另外，8月份一线城市住宅用地成交土地楼面均价已破3.09万元/平方米，是去年最高1.48万元/平方米的两倍不止。

，多年以来，很多城市政府采取的是“挤牙膏式”的供地方式，使土地供应价格最大化。针对这一问题，要推动供地制度与城市需求平衡，如针对特大型城市房价上涨，就可以适当增加供地。

法国兴业银行中国经济学家姚炜在近期报告中明确提出，要遏制中国势不可挡的房地产泡沫，只有通过在长期内增加大城市的土地和房源供给，并在短期内遏制流动性宽松。

居民中长期信贷居高不下

伴随着国内住宅价格的水涨船高，则是居民贷款的不断攀升。

Wind资讯统计数据显示，8月份居民新增中长期贷款达到了5286亿元，创出年内第二高，仅次于6月份的5639亿元。且今年前8个月居民新增中长期贷款额已达3.6259万亿元，与2015年同期1.9044万亿元相比，涨幅近一倍，且超过2015年全年3.05万亿元的贷款额。

根据21世纪经济报道披露，上市银行2016年半年报显示，4家国有大行上半年新增贷款55.72%投向住房按揭领域，达13790.38亿元；A股上市银行上半年新增贷款46.58%投向住房按揭。

而目前多家银行对于住房按揭贷款仍十分看好，判断其仍是低风险的优质投放领域。

方正证券任泽平宏观研报表示，2015年个人住房贷款迅猛攀升，脱离了2010年以来的平稳轨道，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年25%和2014年28%的比例，大幅上升。

央行副行长易纲近日表示，中国2015年底总体杠杆率达234%，处于偏高水平。但政府和个人的杠杆与其他国家相比并不高，企业的杠杆率较高。中国总体杠杆率较高，短期还会上升，但要控制增长速度。

，从长期看，房地产价格过高透支了居民部门低杠杆的政策回旋空间，宏观政策需要在“稳增长、抑泡沫”中做出更艰难平衡。

房企多渠道融资

上海证券报消息，今年前8月，全国“地王”数量已达194宗，预计全年地王数量将创历史新高。地王不断涌现，其实考验的正是房企的资金实力。而从目前公开数据来看，得益于多渠道融资，房企资金依然充沛。

财新网披露，截至8月份，2016年房地产行业上市企业的债券发行量共990只，超过2015年全年总数。截至9月19日，发行规模已经突破9600亿元，为2015年同期的三倍以上。按这个节奏，2016全年房企上市公司发债突破万亿大关无悬念。

第一财经早前援引央行研究局首席经济学家马骏观点表示，过去十几年当中，杠杆率上升1/3的来源是房价的上涨，因此在房地产领域当中还是需要采取很多措施抑制泡沫过度的成长，抑制过度的金融资源流入到房地产行业当中去。

Wind资讯早前统计数据显示，今年上半年，房地产行业通过银行贷款、理财资金、债券市场这三个渠道获得的累计融资额，已超11万亿元。其中，银行贷款余额方面，房产开发贷款达到5.41万亿元，地产开发贷款达到了1.66万亿元。银行理财资金投资余额中，有2.48万亿元也投向房地产行业。此外，房地产公司过去一年在债券市场累计融资超过1.21万亿元，其中公司债、企业债占比87.7%。

不仅如此，在后期的开发中，房企依然能够从外部渠道获得大部分开发资金。其中，银行贷款、自筹资金（不含自有资金）、其他资金这三项与银行体系相关的渠道，资金占比超5成。

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